Por que as construtoras atrasam a entrega de apartamentos?

O atraso na entrega de imóveis adquiridos na planta pode acontecer por diversos motivos. Entre as causas mais comuns estão problemas com fornecedores, dificuldades financeiras da incorporadora, falta de mão de obra qualificada e questões burocráticas com órgãos públicos.

Como funciona o prazo de conclusão?

O seu contrato de promessa de compra e venda feito com a incorporadora, por lei, deve possuir um quadro resumo. Nesse quadro, constará as principais informações sobre a compra. Entre elas, o prazo de conclusão das obras.

Esta data pode ser prorrogada pelo prazo máximo de 180 dias, de acordo com o art. 43-A da Lei 4.591/64.

Mas atenção! O prazo de tolerância só é válido se estiver descrito no contrato e de forma clara e destacada!

Após esse prazo, não importa a desculpa que a construtora te der, ela está descumprindo o contrato e você tem direitos!

O que a construtora costuma alegar?

É (infelizmente) muito comum que a incorporadora se esquive da responsabilidade de todas as formas, dentre elas as mais comum são:

1 - Regime de crédito associativo com patrimônio de afetação

Em imóveis do minha casa minha vida, é comum que a construtora alegue que não há atraso, porque, na verdade o prazo correto para entrega do imóvel não é aquele descrito no seu contrato com a Incorporadora, mas, sim, o prazo firmado entre a Incorporadora e a Caixa Econômica Federal.

2 - Contrato de financiamento

Ainda, elas costumam alegar, que o prazo correto é o que consta no contrato de financimento (normalmente maior).

Pense comigo:

Se o prazo do seu contrato com a incorporadora não vale de nada, então por que ele existe? É um contrato nulo? Você assinou atoa?

E a resposta é um certeiro NÃO!

O que diz a Lei?

O Código de Defesa do Consumidor é muito claro nesse sentido. O artigo 47 estabelece o seguinte:

"Art. 47. As cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor."

Ou seja, não importa se a construtora tem um outro contrato com o banco, ou se depois houve o seu contrato de financimento com a Caixa estabelecendo outro prazo, se a data presente no seu contrato de promessa de compra e venda com a incorportadora for mais vantajosa (e normalmente é) ela que deverá ser aplicada ao seu caso.

Mas, por que?

Justamente porque o consumidor é considerado uma parte frágil na relação.

De um lado, a Incorporadora. Uma empresa gigante e com muitos recursos.

De outro lado, o Banco. Uma instituição que dispensa qualquer apresentação.

E por fim, você. Consumidor médio que apenas quer comprar seu imóvel e, nem de longe, possui todos os recursos, tanto financeiros como de negociação e produção de provas, que essas empresas possuem. Dessa forma, você precisa de uma proteção especial.

A jurisprudência (decisão repetitiva dos juízes de um determinado tribunal) também é muito clara nesse sentido, veja:

"COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. Atraso na entrega da obra. Insurgência restrita ao período de mora e aos danos morais. Hipótese de prazos contraditórios fixados no compromisso de venda e compra e no contrato de financiamento. Prevalência do prazo assinado no contrato preliminar, mais favorável ao aderente. Validade do prazo de tolerância de 180 dias. Nulidade parcial da cláusula contratual de tolerância no caso concreto, pois prevê contagem do prazo em dias úteis, afrontando o entendimento jurisprudencial, segundo o qual o prazo máximo é de 180 dias corridos. Danos de ordem extrapatrimonial não defluem de modo automático do inadimplemento, mas exigem descrição clara e objetiva dos sentimentos negativos do adquirente. Inocorrência de danos morais, levando em conta a ausência de violação a direito da personalidade e o tempo de atraso não expressivo. Recurso provido em parte”(TJSP Apelação nº 1011728-34.2018.8.26.0602, Rel. Francisco Loureiro, j. 26.11.2019)". Grifo meu.

Então da próxima vez que a incorporadora te disser que o prazo do seu contrato não vale, lembre-se: A Lei está ao seu lado!

De fato, a entrega está atrasada. Quais são os meus direitos?

Após configurado o atraso na entrega das chaves você adquire uma série de direitos. São eles:

1. Parar de pagar a taxa de evolução de obra (ou juros de obra)

A taxa de evolução de obra é um valor pago diretamente à Caixa Econômica Federal e que não conta para a amortização do valor do apartamento. A Caixa repassa esse valor à Incorporadora para que ela possa arcar com os custos com material, mão de obra e demais despesas na construção do empreendimento.

Após o primeiro dia de atraso (adicionando o prazo da prorrogação, se houver) você não é mais obrigado a pagar a taxa de evolução, pois não foi você quem deu causa ao atraso. O Superior Tribunal e Justiça - STJ (última instância em assuntos não constitucionais) já se posicionou sobre esse assunto no tema repetitivo 996:

“É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.”(STJ, REsp 1.614.721/DF, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 2ª Seção, julgado em 22/11/2017, DJe 24/11/2017)"

Mas eu já paguei, e agora?

Sem problema, você tem direito a restituição desses valores (podendo inclusive, ser em dobro!).

2. Indenização mensal

Se o apartamento não foi entregue na data correta, você tem direito a indenização mensal desde o primeiro dia de atraso até a efetiva data de entrega das chaves.

Segundo o entendimento do STJ, a indenização deve corresponder ao valor locatício, que varia entre 0,5 a 1% do valor atualizado do imóvel.

Vale lembrar: O valor dependerá muito do convencimento do juiz!

Caso você negocie direto com a incorporadora, especialmente se o fizer sem advogado, o valor certamente será menor.

Há casos onde a Incorporadora indeniza em 1% sobre os valores efetivamente pagos por você a ela, sem contar o advindo do financiamento.

3. Danos morais

A depender do que aconteceu no seu caso específico, o tempo de atraso, ou a forma que a Incorporadora te tratou, você pode ter direito a indenização por danos morais.

O valor dessa indenização varia muito, e não é possível estimar sem saber como foi o seu caso.

Entretanto, há uma média de valores atrelada a acontecimentos comuns como por exemplo:

Atraso superior a 12 meses

O prazo de 12 meses é considerado pela justiça como um marco para gerar danos morais, mas não é absoluto. Atrasos menores também podem gerar danos morais.

A contagem também considera os 180 dias de prorrogação. Dessa forma, conta-se 12 meses após o primeiro dia de encerramento da prorrogação.

Nesses casos, costuma-se julgar o valor dos danos morais entre R$10.000,00 a R$20.000,00.

Lembre-se: essa é apenas uma estimativa considerando decisões anteriores, o valor dependerá da sua argumentação jurídica e convencimento do Juiz.

4. Rescisão do contrato com devolução integral

Caso você não opte por nenhuma das alternativas acima (exceto danos morais) você também pode requerer a rescisão do contrato de promessa de compra e venda, com a devolução INTEGRAL de todos os valores que você pagou, INCLUSIVE A TAXA DE CORRETAGEM, tudo isso corrigido monetariamente.

Como requerer esses valores?